Quelle fiscalité sur les plus-values immobilières de votre résidence secondaire ?

Lorsque vous vendez votre bien immobilier, qu'il s'agisse d'une maison, d'un appartement ou d'un terrain, vous allez généralement réaliser une plus-value immobilière.

Plus-value immobilière
=
Prix de vente de votre résidence secondaire - prix auquel vous l'avez acheté

Cette plus-value peut être exonérée d'impôt, dans le cadre de la vente d'une résidence principale, ou imposée à hauteur de 36,2 %, lorsqu'il s'agit de la vente de votre résidence secondaire ou d’un bien locatif détenu depuis moins de trente ans.

Vente d'une résidence secondaire = quelle imposition sur les plus-value ?

Quelle que soit la situation du bien (en France ou à l'étranger), tout vendeur domicilié en France, est imposé sur la plus-value de sa résidence secondaire, ou de son bien locatif, sauf dérogations résultant de conventions internationales.

Seront imposées les plus-values réalisées par certaines personnes morales, telles que les sociétés civiles immobilières (SCI) soumises à l'impôt sur le revenu et aussi les plus-values réalisées par les personnes physiques : vous-même, votre conjoint ou toute personne à votre charge.

Le montant de la taxe sur la plus-value = 36,2%

19% (impôts sur le revenu) + 17,2% (prélèvements sociaux)

Le cas d'exonération pour la première vente d'une résidence secondaire :

Les vendeurs qui ne sont pas propriétaires de leur résidence principale, peuvent bénéficier d'une exonération de la taxe sur la plus-value lorsqu'ils réalisent la vente d'une résidence secondaire, suivant trois conditions :

  • Il doit s'agir d'une cession à titre onéreux (vente ou échange) et non gratuite (succession ou donation)

  • Première vente d'un résidence secondaire depuis le 1er février 2012

  • Le vendeur n'a pas été propriétaire de sa résidence principale durant les quatre années précédant la vente,

  • Le vendeur doit utiliser le prix de la vente, intégralement ou partiellement, dans un délai de 24 mois pour acheter sa résidence principale. L'exonération s'applique à la partie du prix qui est ré-investie.


Quelles bases de calcul pour l'impôt sur la plus-value immobilière ?

Dans la pratique, le calcul de la plus-value imposable sur la vente de votre résidence secondaire ou de votre bien locatif s'effectue en deux étapes : Calcul de la plus-value brute

1. Calcul de la plus-value brute
2. Application des abbatements (en fonction de vos années de propriété)

C'est sur la base de la plus-value imposable que la taxation sera ensuite calculée

Calcul de la plus-value brute


plus-value brute
=
prix de vente corrigé - prix d'achat corrigé

Le prix de vente corrigé :
Le prix de vente (indiqué dans l'acte définitif de vente) est majoré des charges et indemnités que l'acquéreur vous doit. Ainsi par exemple, si un propriétaire doit au locataire sortant une indemnité d'éviction et que l'acquéreur s'engage à la payer en ses lieux et place, le prix de vente sera majoré du montant de l'indemnité. Seront ensuite soustraits du prix de vente les frais que le vendeur doit supporter au moment de la vente (par exemple le coût des diagnostics obligatoires (amiante, plomb, termites...) ou les frais de mainlevée d'hypothèque grevant l'immeuble).

Le prix d'achat corrigé :
on majore le prix d'achat (indiqué dans l'acte de vente) des frais d'acquisition qui peuvent être évalués forfaitairement à 7,5 % du montant. (Les frais de notaire peuvent être retenus pour leur montant réel s'ils sont supérieurs à 7,5 %). En cas de bien reçu par donation ou succession, le forfait de 7,5 % n'est pas possible et on tient compte obligatoirement des frais de notaire pour leur montant réel. Le prix d'achat est également majoré du montant des travaux que vous avez réalisés sur le bien, à condition que vous puissiez les justifier par la production de factures.

Calcul de la plus-value imposable

Plus vous détenez votre résidence secondaire ou votre bien locatif depuis longtemps, plus la taxation sur la plus-value baisse. Chaque année de détention supplémentaire permet de profiter d'un abattement sur la plus-value imposable.

Abbatement pour l'impôt sur le revenu :

L'exonération totale des plus-values immobilières de l'impôt sur le revenu est acquise à l'issue d'un délai de détention de 22 ans, contre 30 ans précédemment, selon le taux d’abattement suivant :

  • 6 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu'à la vingt-et-unième ;

  • 4 % pour la vingt-deuxième année révolue de détention.


Abbatement pour les prélèvements sociaux :

L'abattement de 100 % des prélèvements sociaux est acquis pour une vente intervenant après 30 années pleines de détention. Le barème s’établit de la manière suivante :

  • 1,65 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu'à la vingt-et-unième

  • 1,60 % pour la vingt-deuxième année de détention

  • 9 % pour chaque année au-delà de la vingt-deuxième.

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