Les diagnostics obligatoires avant la vente

Lorsque vous vendez votre bien immobilier, le Dossier de Diagnostic Technique (DDT) doit être remis à votre acquéreur dès le compromis de vente, puis à l'acte authentique de vente. Ce dossier regroupe l'ensemble des diagnostics techniques qui garantissent à l'acquéreur la bonne connaissance du bien dont il devient propriétaire. Pour le vendeur, c'est également un bon moyen d'éviter les litiges après la vente. Pour garantir votre sérénité et vous faciliter la vente de votre bien, La Résidence vous guide afin de vous assurer que tous vos diagnostics obligatoires sont présents et conformes.

Quels diagnostics techniques immobiliers sont obligatoires ?

Le nombre et le type de diagnostics techniques varient selon la date de construction et la localisation de votre bien à vendre.

Ainsi par exemple, le diagnostic plomb n'est obligatoire que si votre logement a été construit avant 1949, le diagnostic termites ne concerne que certaines zones considérées comme à risques, etc.

Vous pourrez avoir à fournir l’état des servitudes risques naturels et technologiques, les diagnostics plomb, amiante, termites, gaz, électricité et assainissement mais aussi le diagnostic de performance énergétique (Dpe) ou encore de la présence d’un risque de mérule. En copropriété, il est également obligatoire de fournir la superficie loi Carrez.

Pourquoi faut-il remettre un DDT lors de la vente ?

Fournir le dossier de diagnostics techniques est une obligation. Sans lui, votre notaire ne laissera pas la vente se réaliser.

Sans ces diagnostics obligatoires, vous ne pouvez garantir l'absence de vices cachés à votre acquéreur. Si après la vente, votre acheteur découvre la présence de plomb, d'amiante, de termites ou si l'installation de gaz ou d'électricité est dangereuse, il peut engager votre responsabilité de vendeur et exiger un dédommagement.

A noter : les diagnostics immobiliers constituent une simple obligation d’information. Quel que soit le résultat du diagnostic, celui-ci ne vous oblige pas à réaliser les travaux ni à les financer. Cependant, selon les conclusions des différents diagnostics opérés, vous pourrez parfois mieux négocier votre vente en faisant réaliser les travaux.

Comment faire établir les diagnostics techniques ?

Réaliser tous vos diagnostics en une seule fois.

Seul le DPE est obligatoire lors de la mise en vente, mais tous les autres diagnostics deviendront obligatoires à la signature de la promesse de vente. Si vous réalisez vos diagnostics en une seule fois, vous ferez des économies sur les frais de déplacement de votre diagnostiqueur.

Choisissez un diagnostiqueur certifié et assuré

Depuis le 1er novembre 2007, votre diagnostiqueur doit être impérativement certifié, et avoir réussi des examens nationaux théoriques et pratiques. Dans le cas contraire, vos diagnostics seront caducs.

Seule exception : le métrage loi Carrez et l'état des risques naturels et technologiques sont des diagnostics qui peuvent être effectués par un particulier.

Afin d'être certains que vos diagnostics sont valides, vérifiez également que votre diagnostiqueur dispose d'une assurance responsabilité civile comme la loi l’exige. Cette attestation d'assurance doit vous être remise avec les rapports des diagnostics immobiliers.

Quels sont les différents diagnostics techniques immobiliers ?

Le diagnostic de performance énergétique ou DPE

Depuis le 1er janvier 2011, il est nécessaire de mentionner la classe énergie du logement, qui se détermine lors du diagnostic de performance énergétique (DPE). Ce document vise à informer l'acheteur du degré d'isolation thermique du bien et du montant des charges prévisionnelles de chauffage.

La vente en copropriété : loi Carrez

La loi Carrez ne s'applique que pour les lots principaux de copropriété dont la supeficie est supérieure à 8m². Elle ne concerne donc pas les lots secondaires tels que les caves et parkings.

Il s'agit d'une manière de mesurer la surface privative habitable, comprenant la surface de plancher située sous une hauteur de plafond supérieure ou égale à 1,80 mètres (hors balcons et terrasses), après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres.

Rappelons que la superficie du bien doit figurer dès l'avant-contrat (compromis de vente, promesse unilatérale de vente ou d'achat), puis dans l'acte notarié.

Le diagnostic électricité

Ce diagnostic fait le bilan de l'état des installations électriques datant de plus de quinze ans. Il porte sur les logements et leurs dépendances éventuelles, mais pas sur les parties communes des immeubles en copropriété. L'état de l'installation intérieure d'électricité doit avoir été établie depuis moins de trois ans à la date du compromis. Il doit impérativement être réalisé par un diagnostiqueur certifié.

Etat des Risques et Pollutions (ERP)

Depuis 2018, un nouvel imprimé, « Etat des Risques et Pollutions » (ERP) vient remplacer l'ancien imprimé sur l'Etat des risques naturels miniers et technologiques (ERNMT).

Ce document est obligatoirement remis lors de la vente de votre bien immobilier. Il indique si le logement se situe dans une zone où existent des aléas naturels, miniers ou technologiques, si le risque sismique est présent et si le sol est pollué. Enfin, ce diagnostic précise si des travaux sont prescrits et si ceux-ci ont été réalisés.

Le diagnostic plomb

Le diagnostic plomb porte sur les logements construits avant le 1er janvier 1949. Il permet de mesurer la concentration en plomb des revêtements du logement, essentiellement la peinture et son état de conservation.

Le diagnostic amiante

Le diagnostic amiante concerne tous les biens dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997. Tous les bâtiments sont concernés, habitation ou commerce, logements individuels ou immeubles collectifs. Le diagnostic amiante s’applique également aux parties privatives comme aux parties communes.

Le diagnostic gaz

Le diagnostic gaz concerne les maisons ou les appartements qui comportent une installation intérieure de gaz (naturel ou non) de plus de quinze ans. Permettant de garantir la sécurité des occupants, il consiste à examiner la tuyauterie fixe, du raccordement en gaz des appareils, de la ventilation des locaux, et de la combustion.

Le diagnostic termites

Le diagnostic termites s'applique à tous les immeubles bâtis (maison, appartement, local d'activité), dès lors qu'ils sont situés dans des zones contaminées. En copropriété, seules les parties privatives sont concernées. Vous devrez consulter un diagnostiqueur, les services de la mairie ou ceux de la préfecture pour savoir si votre bien immobilier est implanté sur une zone contaminée.

Le diagnostic assainissement

Il concerne tous les biens à usage d'habitation non raccordés au réseau public de collecte des eaux usées, c'est à dire sans le "tout à l'égout". En France, près de 5 millions de logements disposent de systèmes d'assainissement "individuel" qui sont à 80 % défectueux ou mal entretenus. Cette situation engendre une pollution des sols. Le diagnostic "assainissement" permet de contrôler ces installations d'assainissement "autonomes" (fosse septique, bac à graisses, tranchées ou lit d'épandage). Cette obligation de diagnostic dépend de la mairie de la commune d'implantation du bien.

Le diagnostic Mérules

Le diagnostic mérules dans le cadre d’une vente immobilière n’est pas un véritable diagnostic obligatoire portant sur l’état du bâti, comme c’est le cas pour le diagnostic termites. A ce jour, il prend seulement la forme d’une information écrite, basée sur un arrêté préfectoral, sur la présence d'un foyer de mérules, un champignon mangeur de bois qui s'attaque aux bâtiments, dans la zone géographique où se situe le bien.