Les mois de confinement ont marqué un temps d'arrêt sur le marché immobilier, mais les acheteurs sont aujourd'hui de retour. Si les conditions du crédit immobilier restent favorables, on note cependant que la légère hausse des taux d’emprunt, conjuguée à la baisse continue des taux d’usure, engendrent des refus de financement. Notamment pour les ménages modestes. Pour contrer cet effet ciseau, il peut être très profitable de choisir librement son assurance emprunteur en dehors des assurances groupes proposées par les banques. Cette source d’économie importante peut vous permettre de recevoir une réponse positive à votre demande de prêt. Explications...
L'effet ciseau de la baisse du taux d'usure et de la remontée des taux.
Le taux d'usure, qu'est-ce que c'est ? Il s'agit du taux plafond au-delà duquel aucun prêt ne peut être accordé sous peine de mettre l'emprunteur dans une situation financière difficile.
Fixé par la banque de France au début de chaque trimestre, ce taux d'usure est aujourd’hui très bas, se rapprochant des taux moyens pratiqués par les banques (qui ont légèrement augmenté durant le confinement).
Pour rappel, au troisième trimestre 2020, les seuils de l’usure s’élèvent à 2,57% pour les prêts sur 20 ans (contre 2,77% au dernier trimestre 2019). On note ainsi qu’ils ont été diminués de près de 0,8% depuis le 01 janvier 2017.
Pour bien comprendre les conséquences, il faut se souvenir que le taux d'usure ne s'applique pas uniquement au taux d'emprunt mais au taux annuel effectif global (TAEG) qui inclut également les frais de dossier ainsi que l'assurance emprunteur.
En conséquence, avec la légère augmentation des taux du crédit immobilier pendant la crise, l'écart s'est réduit entre le TAEG des prêts proposés actuellement et le taux d'usure. Résultat : les emprunteurs modestes qui doivent négocier des taux plus importants sur des durées plus longues se retrouvent parfois confrontés à un refus de leur banque pour l'octroi de leur prêt immobilier.
Négocier une assurance déléguée pour faire baisser le taux annuel effectif global (TAEG).
On le voit, les emprunteurs qui veulent obtenir leur financement ont la possibilité de jouer sur plusieurs paramètres afin de rester dans la limite du taux d'usure.
Premier paramètre : négocier les frais de dossier. Ceux-ci peuvent atteindre jusqu'à 1% du montant emprunté. Ce critère peut donc vous faire réaliser des milliers d'euros d'économie tout en vous donnant la possibilité de rester en deçà de la limite du taux d'usure.
Deuxième paramètre, et probablement le plus important, faire jouer la concurrence sur son assurance emprunteur. En effet, depuis la loi Lagarde (2010) et la loi Hamon (2014), vous êtes libre de souscrire une assurance en dehors de celle qui vous est proposée par la banque qui vous accorde votre prêt immobilier.
N'oublions pas que les assurances groupe proposées par la banque sont souvent des contrats négociés en amont avec les assureurs. Si vous présentez une ou plusieurs pathologies, le montant de cette assurance groupe peut être suffisamment important pour que votre TAEG atteigne le taux d'usure et que votre demande de financement soit refusée.
À garanties équivalentes, la délégation d’assurance permet bien souvent de diviser par deux en moyenne vos cotisations d’assurance. Ce critère d'ajustement peut donc faire toute la différence entre une demande de prêt rejetée et une demande acceptée.
Par ailleurs, en plus de vous permettre d'obtenir votre financement, une délégation d'assurance bien menée peut également vous offrir la possibilité de bénéficier d'un remboursement évolutif engendrant des mensualités moins importantes à mesure que vous avancez dans le remboursement de votre prêt.
Bon à savoir : l'amendement Bourquin qui est venu compléter la loi Lagarde sur la délégation d'assurance, vous permet également de changer d'assurance de prêt à chaque date anniversaire de votre contrat d'assurance. En fonction de l’évolution de votre situation, vous pouvez ainsi ajuster chaque année le contrat d’assurance emprunteur qui garantit le remboursement de vos mensualités d'emprunt immobilier.