Après avoir imposé des restrictions plus sévères pour l'octroi de prêt immobilier, le HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière), estimait à la fin d'année 2022 que les banques pourraient être plus prodigues. Restreignant les crédits à une durée plafond de 25 ans pour un taux d'endettement de 35% maximal, ces limitations sont assorties d'une marge de manœuvre de 20% des productions d’emprunt dont les établissements préteurs ne semblent pas profiter en totalité. Aussi, à la mi-décembre 2022, le HCSF appelait les banques à user plus largement de cette flexibilité afin d’accorder plus de financement, particulièrement pour l'achat d'une première résidence principale (primo-accédants).
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Des règles d'octroi qui ont été durcies au début de l’année 2022.
Au début de l'année 2022, le HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) avait rendu contraignant ce qui n'était auparavant que des recommandations auprès des banques.
Dans la pratique, les établissements créditeurs devaient suivre plus strictement les règles d'octroi devenues obligatoires au 1er janvier 2022. Ces règles stipulent qu'aucun prêt immobilier ne peut être octroyé au-delà d'une période de 25 ans, excepté pour un achat de bien neuf où le plafond est relevé à 27 ans. Par ailleurs, la limite de 35% d'endettement du ménage souscripteur, assurance incluse ne doit plus être dépassée.
Composé du ministre de l’Économie, du gouverneur de la Banque de France et du président de l'Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR), le HCSF avait assorti ces obligations d’une marge de flexibilité égale à 20% de l’ensemble des prêts émis.
Autrement dit, les banques pouvaient déroger à ces règles pour 20% de leur production de crédits par trimestre. 80% de cette souplesse devait porter sur les emprunteurs achetant une résidence principale, dont 30% étant des acheteurs primo-accédants.
Un assouplissement demandé pour ouvrir largement le robinet du crédit.
Avec la remontée des taux qui s'est accélérée durant le second semestre 2022, de nombreux souscripteurs se sont vu refuser leur demande de financement immobilier, bloquée par les règles d'octroi et par le mur du taux d'usure.
En conséquence, il est devenu plus difficile d'obtenir un prêt à l'habitat pour de nombreux candidats à l'achat et particulièrement pour les ménages modestes.
Pourtant le HCSF note que sur le deuxième trimestre 2022, seuls 13,7% des 20% de la marge de flexibilité des banques ont été réellement employés.
Mi-décembre 2022, le Haut Conseil de stabilité Financière incitait donc les établissements préteurs à user pleinement de leur marge de manœuvre, afin de financer plus d'acquisition de résidences principales. Notamment pour financer les projets des jeunes acquéreurs achetant pour la première fois (primo-accédants).
Pointé du doigt : un taux d'usure toujours très limitant.
À leur décharge, les banques rappelaient que le taux d’usure reste encore le principal frein, malgré la très légère hausse de début novembre qui portait ce plafond de verre à 3,05% en moyenne.
Pour rappel, le taux d'usure est le taux maximal auquel les banques peuvent prêter. Il prend en compte non seulement le taux d’intérêt des prêts mais aussi celui des frais annexes et de l'assurance emprunteur.
Avec les taux d'intérêts de plus en plus élevés (2,25% en moyenne en novembre1), de nombreux dossiers qui pourraient bénéficier de la flexibilité des banques sont bloqués par le taux d'usure.
Ainsi un emprunteur qui pourrait bénéficier de la souplesse du taux d'endettement au-delà de 35% avec une durée sur plus de 25 ans, se voit refuser son emprunt immobilier car le taux final dépasse le seuil d'usure.
Bonne nouvelle cependant : révisé chaque trimestre, le taux d'usure est relevé à nouveau dès le 1er janvier 2023. Ainsi, pour un crédit immobilier inférieur à 10 ans, le taux maximum passe à 3,41% (contre 3,03% actuellement) et à 3,53% (contre 3,05%), pour un crédit entre 10 et 20 ans.
Sources :
1 Observatoire du Crédit Logement - CSA