Quelles dispositions pour l’immobilier avec la loi des finances 2025 ?

Votée début février, la loi des finances 2025 prévoit de nouvelles mesures qui concernent le secteur immobilier. Définissant le budget de l'État à venir, le texte prévoit de nouvelles dispositions importantes, notamment sur le calcul des plus-values à la revente des biens locatifs exploités en LMNP, le dispositif Loc-Avantages prolongé, l'exonération des droits de donation lors de l'achat d'une résidence principale, l'extension du PTZ dans le neuf et sa prolongation dans l'ancien, et sur le calcul des frais de notaire région par région.

Réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value

La loi de finances 2025 modifie les règles de calcul de la plus-value à la revente d'un bien exploité en location meublée non professionnelle (LMNP). À présent, lors de la revente, les amortissements comptabilisés au fil des années seront pris en compte dans le calcul de la plus-value, ce qui n’était pas le cas auparavant.

Autrement dit : l’avantage fiscal dont a profité le contribuable tout au long de la détention du bien sera perdu au moment de la vente de la propriété. Après promulgation de la loi, le montant total de l’amortissement sera donc intégré dans le calcul de la plus-value et diminuera ainsi la rentabilité nette de l'opération.

Le dispositif Loc’Avantage prolongé jusqu’à 2027

Permettant aux propriétaires qui louent leur résidence principale de bénéficier d'un abattement fiscal sur leurs revenus locatifs, le dispositif Loc’Avantage a été initialement mis en place par la loi de finances 2022. Prévu pour se terminer fin décembre 2024, il a été prolongé jusqu'en décembre 2027 par la loi des finances 2025.

Selon la nouvelle loi des Finances votée en février 2025, les dons d’argent allant jusqu’à 100 000 € pourront être exonérés lorsqu’ils sont réalisés au bénéfice d'un membre de la famille. Cette règle s’appliquera quand l’achat concerne une résidence principale dans le neuf ou lorsqu’il s’agit de réaliser des travaux d'amélioration énergétique dans une résidence principale construite depuis moins de 5 ans. Cette mesure est prévue pour s'appliquer jusqu'au 31 décembre 2026.

Les conditions seront les suivantes :
- Plafond de 100 000 € par donateur et jusqu’à 300 000 € au total.
- Utilisation dans les six mois suivant le don.
- Le bien doit être occupé en tant que résidence principale ou loué à titre de résidence principale durant cinq ans.

Extension du prêt à taux zéro (PTZ) sur tout le territoire

Rappelons que le PTZ (prêt à taux zéro) était jusqu'à présent accessible aux primo-accédants (acheteurs de leur première résidence principale) sous conditions de ressources et dans certaines zones du territoire (B2 ou C), avec une condition supplémentaire : lorsque l'acquisition s'accompagne de travaux représentant au moins 25 % du coût total.

Par ailleurs, il était également ouvert aux acheteurs d'un bien neuf, dans un bâtiment de copropriété ou dans certaines zones tendues.
Avec la nouvelle loi des finances 2025, le PTZ sera désormais étendu à tout le territoire.

Taxe de publicité foncière : baisse possible pour les primo-accédants et hausse pour les autres La loi des finances 2025 acte la disposition concernant les frais de notaire. Désormais, le taux de la taxe de publicité foncière sera modulé selon les départements. Rappelons que les frais de notaire sont constitués en partie par cette taxe sur la publicité foncière (ainsi que par les droits d'enregistrement et les émoluments des notaires).

Cette nouvelle disposition sera optionnelle selon les départements. Elle devrait permettre aux primo-accédants de bénéficier d'une baisse ou d'une exonération de cette partie des frais de notaire, s'ils projettent d'occuper leur bien en résidence principale dans les cinq ans.

Les autres acquéreurs devront s'acquitter d'un taux de taxe sur la publicité foncière augmenté à 5 % si leur achat a lieu entre avril 2025 et mars 2028 (au lieu des 4,50 % habituels).