Votée le 22 août 2021, la loi climat et résilience entraîne des mesures contre les logements les plus énergivores. Ainsi, par exemple, depuis le 15 août 2022, aucun bailleur ne peut augmenter le loyer d'un logement classé F ou G sur son Diagnostic de Performance Énergétique (DPE). À suivre, l'interdiction de louer les logements qui consomment plus de 450 kwh/m2/an dès le 1er janvier 2023. Puis ensuite, le retrait progressif du marché locatif, des habitations classées G, F, et E, entre 2025 et 2034. Quel sera l'impact de ces normes pour les propriétaires et pour les locataires ? Comment les vendeurs de biens et les acquéreurs pourraient profiter de ce nouveau cadre juridique ? Faisons le point avec La Résidence Immobilier, le réseau plus humain, plus créatif et plus agile...
Quelles conséquences pour les propriétaires et les locataires ?
D'après une étude récente de la FNAIM (Fédération Nationale de l’Immobilier), sur toute la France, près de 1,6 millions de logements classés F ou G sont directement concernés par ce nouveau dispositif législatif.
En région Ile-de-France, l’INSEE révèle que pas moins de 2,3 millions d'habitations sont actuellement classées E, F, ou G, soient près de 45% du parc francilien d'habitations principales. 1
À Paris, où la majeure partie des logements datent d'avant les premières réglementations thermiques, près des 2/3 du parc locatif tombent sous le joug de la nouvelle législation sur les passoires thermiques (soient près de 265 000 logements classés E, F, ou G).
Comment les propriétaires bailleurs de ces logements énergivores vont-ils réagir ? L'enquête de la FNAIM révèle ainsi que 32% d'entre eux annoncent qu'ils vont rénover leur bien, 26% souhaitent le vendre et 6% choisiraient de le mettre en location de courte durée, dans les villes où cette option est accessible.
Quant à l'impact de ces mesures pour les locataires, il reste pour l'instant très modéré.
En effet, la tension est telle sur de nombreux marchés locatifs, que le critère DPE entre très peu en ligne de compte lorsque l'on trouve un logement adéquat et un propriétaire souhaitant vous signer un bail de location.
Sur le marché de la location, la loi qui prédomine, est celle du "premier arrivé, premier servi", si le candidat présente les garanties de revenus nécessaires.
Quelles opportunités pour les acquéreurs et les vendeurs ?
Les agents immobiliers et les professionnels de la transaction sont unanimes. Plus la note du diagnostic de Performance Énergétique est basse et plus le volume d'acheteurs est faible. En d'autres termes, ce critère énergétique est devenu essentiel dans la décision d'acquérir ou non une résidence.
L'étude de la Fnaim, détaille également que la baisse du prix au mètre carré d'un bien classé G est d'ores et déjà de 25% depuis juin 2021. Le nouveau cadre juridique et les augmentations des prix de l'énergie ne devraient pas infléchir cette tendance baissière du prix des habitations concernées.
Pour les acquéreurs, cela peut être une aubaine. Pour exemple, cette nouvelle législation a déjà fait baisser les prix du marché de 0,7 à 1,2% depuis janvier 2022 sur Paris. Moyennant une bonne évaluation des travaux à réaliser, il y a de bonnes affaires à réaliser. Dans tous les cas, le critère environnemental d'un bien offre de nouvelles marges de négociation aux acheteurs potentiels.
Quant aux propriétaires, ils sont tout à fait conscients qu'ils vont être amenés à faire des choix s'ils souhaitent pérenniser leur patrimoine. C'est ainsi que beaucoup d'entre eux, envisagent de faire remonter la note de leur DPE, en réalisant les travaux nécessaires.
Pour mémoire, ces travaux d'amélioration énergétique peuvent avoir trait à trois grandes catégories : l'isolation, la ventilation ou encore la production d'énergie pour l'eau chaude et le chauffage. La meilleure option étant de combiner les trois pour se garantir une hausse significative de sa note DPE et en conséquence, une hausse de la valeur de son patrimoine.
Sources
1 Institut Paris région et l’Insee - 2022.