Les résidences secondaires ont la côte en France ! D'après l'INSEE, elles représentaient, début 2023, près de 9,5 % du parc total de logements, 33 % dans les régions montagneuses et 18 % au bord de la mer. Il arrive cependant qu'un propriétaire souhaite vendre son bien et, dans ce cas, l'administration fiscale est au rendez-vous. Comment sont imposées les plus-values réalisées lors de la vente d'une résidence secondaire ? Comment se calcule cette plus-value ? Quelles sont les conditions d'abattement et d'exonération ? On vous dit tout...
Qu'est-ce que la plus-value d'une résidence secondaire et comment la calculer ?
Dès lors que vous vendez votre bien immobilier pour un montant plus élevé que celui auquel vous l'avez acheté, vous réalisez une plus-value.
Si la plus-value immobilière d’une résidence principale n’est pas imposable, celle des résidences secondaires, en revanche, sera soumise à des prélèvements fiscaux.
Cette plus-value brute est égale à la différence entre le prix d'achat et le prix de vente. Ainsi, pour un logement acquis au prix de 300 000 euros et vendu à 350 000 euros, la plus-value brute s’élève à 50 000 euros.
Cependant, quelques subtilités interviennent pour établir la plus-value nette sur laquelle s’appliqueront les taux d’imposition.
Il vous faudra également majorer votre prix d'acquisition pour tenir compte de certains frais, tels que les frais de notaire, les droits d'enregistrement, les frais de diagnostic, etc...
Vous pourrez effectuer cette majoration, soit au réel, soit au forfait.
La majoration au réel consiste à ajouter au prix d'acquisition le montant exact des dépenses prises en charge lors de l'achat et de la rénovation éventuelle du bien. Le tout étant justifié par des factures.
La majoration au forfait, quant à elle, ajoutera une somme équivalente à 7,5% du prix d'achat, ou 15% si la vente intervient après 5 années de détention1.
Quelle est la taxe prélevée sur la plus-value d'une résidence secondaire ?
Dès lors que vous avez établi le montant de votre plus-value immobilière nette réalisée, il vous reste à appliquer les taux d'imposition prévus par l'administration fiscale.
Si vous vendez dans les 5 ans après avoir acquis votre bien, votre plus-value sera imposée à hauteur de 36,20%. Cette imposition se compose de l’impôt sur le revenu (19%) et de l'impôt sur les prélèvements sociaux (17,20%)
Dès la 6ème année, l'administration va ensuite appliquer un abattement progressif sur ce taux, en fonction de la durée de détention de votre résidence secondaire.
Au final, le taux d'impôt sur le revenu sera nul dès la 22ème année de détention. Au-delà de 30 ans, vous bénéficierez d'une exonération complète, car le taux d'impôts sur la CSG sera également nul.
Quels sont les cas d'exonération de taxe sur la plus-value d’une résidence secondaire ?
Il arrive que la plus-value sur la vente d'une résidence secondaire échappe à toute forme d'imposition.
C'est par exemple le cas lorsque le montant de la vente n'excède pas 15 000 euros (pour une seule personne) ou 30 000 euros (pour deux personnes).
Ou, lorsque :
- Le vendeur n’a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des 4 ans précédant la vente de sa résidence secondaire et que le montant obtenu est utilisé pour financer l'acquisition ou la construction d'une résidence principale (dans les 4 ans).
- L'habitation est cédée par une personne retraitée ou handicapée dont le revenu fiscal de référence ne dépasse pas un certain montant (11 098 euros pour la première part de quotient familial).
Naturellement, comme on l'a vu, vous pourrez également être exonéré de taxes si la durée de détention de votre bien permet d'obtenir l'abattement maximal : soit 22 ans pour l'impôt sur le revenu, et 30 ans pour l'impôt sur les prélèvements sociaux.
Bon à savoir : le fisc considère comme résidence secondaire tout logement qui n’est pas votre résidence principale. Au sens fiscal, votre résidence principale est unique et constitue un logement dans lequel vous habitez plus de six mois dans l'année. Votre résidence secondaire peut donc désigner un ou plusieurs biens dont vous êtes propriétaires et que vous habitez épisodiquement, ou que vous mettez en location, ou encore que vous laissez inoccupés (vacants).
Sources
1 service-public.fr