Lorsque vous envisagez d'acheter une maison ou un appartement en résidence principale, le plus souvent, vous aurez besoin d'un financement complété par un crédit immobilier. Pour obtenir ce prêt et emprunter aux meilleures conditions, il vous faudra disposer d'une somme de départ appelée l'apport personnel. Qu'appelle-t-on précisément un apport personnel ? Combien d'apport personnel vous devez prévoir pour acheter votre bien immobilier ? Pourquoi cette contribution a considérablement augmenté ces derniers mois ? Peut-on encore emprunter sans ce montant minimal ? La Résidence vous guide... #financement #apportpersonnel #projetimmobilier #pretimmobilier #empruntimmobilier #laresidence
Qu’est-ce que l’apport personnel ?
Lorsque vous faites une demande de prêt immobilier, l'établissement prêteur exigera quelques pièces obligatoires ainsi qu'un apport personnel. Exprimée en pourcentage du montant total sollicité, cette somme vient compléter votre crédit et sert notamment à décharger la banque d'une partie de votre financement.
L'apport personnel servira notamment à régler les dépenses, tels que les frais de notaire, les coûts de dossier, la caution, etc...
Votre apport personnel est un élément crucial qui déterminera la suite donnée à votre demande d'emprunt.
D'une manière générale, particulièrement quand les conditions d'octroi sont resserrées, sans cet apport personnel votre crédit immobilier vous sera refusé.
Cependant, il existe des exceptions. Par exemple, les conditions d'apport personnel sont légèrement différentes lorsque vous demandez une somme pour acquérir une résidence secondaire ou un bien en vue de le louer (investissement locatif).
Dans ce cas de figure, les intérêts de votre crédit pouvant faire l'objet d'une défiscalisation, grâce notamment à des dispositifs tels que la loi Pinel, il peut alors être plus intéressant pour vous de présenter un apport personnel moins élevé au regard de la somme totale empruntée (plus d'intérêts à défiscaliser).
Quel apport personnel est nécessaire pour acheter un bien immobilier ?
En règle générale, la règle veut qu'un apport immobilier minimal de 10% soit réclamé. En revanche, plus vous aurez un montant élevé et plus vous aurez de chances d'obtenir des conditions avantageuses pour votre financement.
Les conditions varient selon l'établissement créditeur sollicité mais tablez plutôt sur un montant minimal nécessaire de 20 à 30% du prix total de votre bien. Généralement, plus les taux d'intérêt sont hauts et plus les banques vous demanderont un apport élevé.
Non seulement, un bon apport personnel multipliera vos chances d'obtenir votre emprunt mais en plus vous aurez plus de latitudes pour bien négocier votre prêt immobilier. Taux du prêt, pénalités de remboursement, frais de dossier, frais d'assurance emprunteur... chaque point de votre emprunt pourra être revu en votre faveur si vous apportez en plus d'un bon dossier, un apport personnel supérieur ou égal à 30% de la somme empruntée.
Enfin, n'oubliez pas, l'apport personnel est une preuve de votre sérieux mais pensez cependant à conserver une épargne de précaution. Les banques vérifieront si vous n'avez pas placé toutes vos réserves dans votre apport, car des sommes d'argent de côté peuvent vous permettre de faire face à des frais non prévus ou un coup dur.
Un montant d'apport personnel qui augmente dans toutes les régions de France.
Notez également que le niveau d'apport personnel demandé a considérablement augmenté ces derniers mois. Une augmentation liée à la hausse des prix immobiliers mais également aux conditions d'octroi plus strictes que les banques doivent suivre, ainsi qu'à l'élévation du niveau des taux d'emprunt (2,23% sur 15 ans en moyenne depuis fin oct1)
Sur le territoire français, l'apport personnel moyen est passé de 48 000 euros l'an dernier à 60 000 euros aujourd'hui, soit +25% en un an2.
Cette croissance n'est pas la même selon les régions. C'est dans la région sud-est que cette augmentation est la plus forte : 55 000 euros en oct 2021, contre 80 000 euros en 2022.
Au global, le montant moyen d'apport personnel a progressé de 2 points au regard des sommes empruntées, passant de 16% en moyenne l’année dernière à 18% en 2022. Des chiffres qui traduisent une plus grande prudence de la part des banques.
Une acquisition de biens sans apport, est-ce toujours possible ?
Il est parfois possible d'obtenir d'un établissement prêteur un crédit égal à 100% de la somme empruntée. Vous devrez cependant présenter alors de solides garanties à votre banquier.
Ancienneté professionnelle, sécurité d'emploi, ressources élevées, ... plus votre situation financière semblera stable et bien établie et plus vous aurez de chances d'obtenir ce type de conditions.
Si vous venez de débuter dans un nouvel emploi en CDD, si vos comptes en banque montrent que vous avez tendance à être peu économe et dépensier, vous recevrez certainement une réponse négative.
À l'inverse si vous êtes salarié depuis longtemps dans un même emploi, si vos sources de revenus semblent être stables, si vous avez une gestion exemplaire, et si vos revenus sont élevés, cela reste possible. Cependant, le coût total de votre crédit sera probablement plus élevé car il vous sera plus difficile de négocier des conditions d'emprunt très avantageuses dans ce cas de figure.
Enfin, notez également que votre apport personnel peut venir de votre épargne, de la revente d'un bien précédent, ou encore de certains prêts aidés. Selon les cas, la banque pourra considérer comme un apport personnel des prêts conventionnés, tel un PEL (prêt épargne logement) ou un CEL (compte épargne logement), ou encore un prêt action logement, ou encore un PTZ (Prêt à taux Zéro), si vous êtes primo-accédants (premier achat d'une résidence principale).
Sources
1Baromètre du crédit immobilier. Meilleur taux.com
2 Enquête Cafpi – Ipsos Oct 2022.